確定申告のための不動産所得の留意点 | 不動産税金お悩み相談室

不動産の確定申告時に注意したい事業的規模

不動産オーナーの確定申告において、注意したいのが事業的規模の判定になります。

アパマンを賃貸して得た不動産所得は、その貸付が、いわゆる「事業的規模」と認められるかによって、所得税が大きく変わってきます。

事業的規模の正しい考え方については、下記の国税庁のウェブサイトに掲載されています。

事業的規模として判定されますと、事業専従者給与の経費算入や６５万円の青色申告特別控除という税務メリットの享受が受けられます。

また、業務用資産を取壊した場合の除却など損失の全額の経費算入、不動産の賃料収入などが回収不能となった場合の貸倒損失がその年分の必要経費になります。

不動産の家賃が回収できないことが明らかとなったとき、事業的規模に該当しない場合には、収入として計上した年の所得から、なかったものとして取り扱われます。

一方、事業的規模に該当すれば、その未回収家賃をその年の必要経費として計上して、所得から差し引くことができます。

事業的規模とされる判断基準ですが、一般的には、貸付資産の規模や賃貸料の収入状況などの要素を総合的に勘案して判断されますので注意が必要です。

実務的には、独立家屋の貸付はおおむね５棟以上、貸間・アパートなどは独立した室数がおおむね１０室以上という形式的な基準（いわゆる５棟１０室基準）が設けられております。

物件を共有している場合は共有物件全体で判断し、貸室と貸家の両方を所有している場合は貸室２室を貸家１棟として、駐車場は５台分を貸室１室にそれぞれ換算して、基準を満たせば事業的規模となります。

したがって、５０台（１０室相当）以上の駐車場業であれば事業として認められますが、５０台以下であっても、管理状況や関与する人員などによって事業として認められるケースがあります。

あくまでも５棟１０室基準は簡便な判定方法であり、実際には実態を総合的に勘案して判断します。

事業的規模になりますと、各都道府県が課税する個人事業税の対象となり、青色申告特別控除額（６５万円の控除）を差し引く前の所得から、２９０万円を差し引いた残額の５％が課税されます。

その他、事業的規模の不動産オーナーで、各種特典を受けるためには家賃収入や経費などを帳簿に記帳する必要がある点に注意が必要です。

作成した帳簿は原則７年間の保存義務があります。