原状回復工事費用とは?

敷金

福岡の不動産オーナーの方々への税金に関する特集です。

今回は、原状回復義務についておさらいしたいと思います。

一般的に、賃借人がアパートやマンションを退去する時、次の入居者に貸せるようにきれいすることが、賃貸借契約書で謳われております。

これを原状回復工事と言われます。

一昔前は、その費用は立場の弱い賃借人がかなりの部分を負担しておりました。

ただ、賃借人の義務について裁判で争った事例もあり、現在では年月を経ることによる通常損耗(壁紙の劣化等)は賃借人が賃貸人に支払った家賃で填補されているとして、賃貸人の負担となっております。

それを超える損失(備え付け器具等の破損等)は賃借人の負担となります。

実務では賃貸借契約時に詳細にどちらが何を負担するかを取り決めている場合がほとんどです。

賃借人が負う原状回復工事負担分

アパート・マンションの家賃収入は居住用ですから消費税は非課税の扱いとなります。

賃貸人の負担する原状回復工事費用は家賃収入を得るための費用です。

そのため非課税対応の仕入となり、当然にも支払った消費税は消費税としては認識されず修繕費となります。

賃借人の負担する原状回復費用は多くの場合、賃借時に賃貸人に預けた敷金や保証金で支払われ、残金が賃借人に戻ってきます。

この賃貸人が賃借人の負担する原状回復工事費用を差し引いて敷金や保証金を返却した場合、差し引いた原状回復工事費用は賃貸人の役務の提供にあたるから賃貸人の収入で、なおかつ消費税の課税取引との扱いがなされます。

賃貸人は原状回復工事を請け負った工事会社にかかった費用を便宜上まとめて支払い、賃借人の負担分を預かっていた敷金や保証金から差し引いて返しただけです。

常識としては単なる「立替金」です。

 

経理処理の例

上記の原状回復に関する取引を経理処理すると、以下になります。

原状回復工事費用を工事会社に支払時

(修繕費)全額 / (現預金)全額

賃借人に負担分を差し引いて返却時

(保証金)全額 / (雑収入)負担分
        / (現預金)差額

 

(雑収入)が(修繕費)となる場合もあります。