2023年10月にスタートしたインボイス制度（適格請求書等保存方式）は、不動産業を営む方にとっても無関係ではありません。

特に、個人の売主や免税事業者から建物を仕入れて再販する宅地建物取引業者にとっては、「仕入税額控除ができなくなるのでは」という不安の声が多く聞かれます。

そこで今回は、こうした不安を解消する「宅建業者特例（宅地建物取引業者の特例）」について、初心者の方向けにかみくだいて、わかりやすく解説します。

インボイス制度のおさらい

インボイス制度導入後、消費税の仕入税額控除を受けるためには、原則として「適格請求書（インボイス）」の保存が必要になりました。

ところが、適格請求書を発行できるのは「適格請求書発行事業者」として登録した事業者に限られます。

多くの個人（一般消費者）や免税事業者はこの登録をしていないため、彼らからインボイスを受け取ることはできません。

これは不動産の売買にも大きく関わります。

中古住宅などを個人の売主から買い取り、リフォームして再販する宅建業者は、日常的に「適格請求書を発行できない相手」から建物を仕入れているためです。

インボイスがなければ仕入税額控除ができない、となると、宅建業者の税負担は大きく増えてしまいます。

宅建業者特例とは

そこで設けられているのが「宅建業者特例」です。

これは、宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引業者が、適格請求書発行事業者ではない者（個人や免税事業者など）から、事業として販売する棚卸資産に該当する建物を購入する場合、インボイスの保存がなくても、一定の事項を記載した帳簿の保存のみで仕入税額控除が認められるという特例です。

古物商や質屋営業を営む事業者にも同様の特例（いわゆる「古物商特例」）が設けられており、宅建業者特例はその不動産版と考えるとイメージしやすいでしょう。（ざっくりと言うと適格請求書などを受け取ることが難しい取引です。）

帳簿のみの保存で仕入税額控除が認められるパターン

（出典：国税庁「No.6496 仕入税額控除をするための帳簿及び請求書等の保存」）

特例が適用される主な要件

この特例を受けるには、次のポイントを押さえておく必要があります。

まず対象となる事業者は、宅地建物取引業法上の宅地建物取引業者であることです。

次に取引の相手方は、適格請求書発行事業者以外の者、つまり一般の個人や免税事業者に限られます。

相手が適格請求書発行事業者である場合は、通常どおりインボイスの保存が必要になるため注意しましょう。

また、対象となるのは「建物」のみである点も重要です。

土地の売買はそもそも消費税が課されない非課税取引のため、この特例の対象にはなりません。（消費税の仕入税額控除はできません。）

さらに、購入する建物は自社が事業として販売する棚卸資産に該当するものに限られ、社屋など自社利用のために取得する不動産は対象外です。

帳簿への記載事項

特例を適用するには、通常の帳簿記載事項（相手方の氏名・名称、取引年月日、取引内容、支払対価の額）に加えて、次の事項を記載する必要があります。

一つは、この特例の対象となる旨（例えば「宅建業者特例の対象」といった記載）です。

もう一つは、売主の住所または所在地です。ただし、特例を適用する場合は、通常の帳簿記載事項に加えて、「宅建業者特例の対象となる仕入れである旨」と、原則として「売主の住所または所在地」を記載します。

住所等の記載を省略できる取引は、国税庁告示により限定されています。実務上は、仕入台帳などに売主の氏名・住所、物件所在地、取引年月日、建物部分の対価、特例の対象である旨を記載し、売買契約書や宅建業法上の帳簿と対応関係が分かるように保存しておくとよいでしょう。

実務では、重要事項説明書や売買契約書などの既存の記録とあわせて管理すると効率的です。

具体例で確認してみましょう

たとえば、宅建業者であるA社が、適格請求書発行事業者に登録していない個人Bさんから中古一戸建て（土地付き建物）を2,000万円で買い取り、リフォームして再販するケースを考えてみます。

この場合、個人Bさんは適格請求書を発行できないため、通常であればA社はインボイスを保存できず、仕入税額控除を受けられません。

しかし、この取引に宅建業者特例が適用されれば、A社は帳簿に必要事項（取引年月日、建物の内容、支払対価の額、特例の対象である旨、Bさんの住所など）を記載して保存しておくことで、建物部分にかかる消費税相当額について仕入税額控除を受けることができます。

なお、土地部分はもともと非課税取引のため、特例の有無にかかわらず仕入税額控除の対象にはなりません。

売買契約書などで土地と建物の価額を区分しておくことも、実務上のポイントです。

なお、この特例が実際の税額計算に影響するのは、主として消費税の原則課税を採用している課税事業者です。

簡易課税制度を適用している場合は、実際の仕入額ではなく、売上税額とみなし仕入率を基に仕入控除税額を計算します。

まとめ

宅建業者特例は、個人の売主や免税事業者から建物を仕入れる機会が多い不動産事業者にとって、インボイス制度導入後も安心して仕入税額控除を受けられる重要な制度です。

重要なポイントは「相手が適格請求書発行事業者でないこと」「対象は建物のみ」「帳簿への記載事項を満たすこと」の3点です。

日々の取引においては、帳簿の記載漏れがないよう社内のフローを整備しておくことが、税務調査などのリスクを避けるうえでも大切です。

インボイス制度への対応にご不安がある方は、税理士など専門家への相談もあわせてご検討ください。

参考文献

  • 国税庁「インボイス制度に関するQ&A 問104《帳簿のみの保存で仕入税額控除が認められる場合》」（2026年5月改訂）
    公式資料
  • 国税庁「インボイス制度に関するQ&A 問106《古物商等の古物の買取り等》」（2026年5月改訂）
    公式資料
  • 国税庁「インボイス制度に関するQ&A 問110《帳簿のみの保存で仕入税額控除が認められる場合の帳簿への一定の記載事項》」（2026年5月改訂）
    公式資料